「あいたん会員」様専用のページです。本音の世界でお答えします。

5.高圧線の近くは体によくないの？　９月１３日　大阪府　Ｔ様より

ａｎｓ：この件に関しては私自身も疑問がありました。200ｍ以内は影響があるとか？逆に病気が
治ったとか？？いろんな事を聞きますが・・この際、電力会社に直接聞いて見ました。対応は非
常に良くて、私達が預かっている物件まで出向いてくれて、詳細な説明と実測までしていただき
ました。その内容をお知らせします。
　人体への影響と保安基準　（中国電力より頂いた電磁波資料からの抜粋）
　
　これは抜粋ですが、要は、人体への影響は、まだ、立証されていないと言う事と保安基準値
は一般人に対しては磁界０．８Ｇ（ガウス）以下であると言う事でしょう。
　そこで大きな変電所の近くの５０万ボルトの送電線の真下を測定してもらいました。
　　
　結果は１４．３ｍＧ＝０．０１４３Ｇで保安基準の０．８Ｇの約１／５０以下でした。
　次に物件の場所に移動して測定すると９．５ｍＧで更に一桁下がります。ここからは目測ですが
送電線まで約400ｍ位あります。ついでにお願いして、送電線から約200ｍにて測定するとなんと
測定不能（この測定機では限りなくゼロに近い）となりました。不思議です！が、ちゃんと理由が
ありました。この高圧送電線の電磁界は確かに200ｍ程でゼロになります。物件近くは400ｍ離れ
ますが、普通の電柱が立っており、この電線の影響で数値が上がっているのだそうです。
　実際には家庭内に引き込んである電線からの電磁界を考えれば、視覚的なイメージを除けば
かなり高圧の送電線でも、真下を避ければ、ほとんど影響は無いと思って良いと感じました。

4.ムカデ対策の特効薬はありませんか？　８月２５日　大阪府　Ｋ様より

ａｎｓ：これがあるのです。私も岡山に住み始めて驚いたのですが、６月頃から８月頃にかけて、10ｃｍ〜15ｃｍ程のムカデが家の中に入ってきます。幸いにも刺された事は無いのですが、何度も飛びあがった事があります。大きくて、壁を這っているとすぐ目に付くのですが、とにかく気持ちが悪い事と、自分の家に入ってもあたりを十分観察してからでないと、落ち付けない有様でした。　ところが、今年の６月中旬頃、既に２匹を退治した頃、ある物件の所有者様の所にお邪魔すると、とんでもない吉報を授かりました。ムカデには「竹酢」なんです。これを細口のビンに入れて、蓋を外しておくと、あれ不思議！その後、一匹も現れません。人間には臭わない程度のほんとうに微妙な臭いでも、ムカデは入ってこない様です？？こんなに安くて確実な方法は他に無いと思います。もし、ムカデで困っておられる人がおりましたら、騙されたと思っておためしあれ！！

　私は１００円の灰皿にスポンジを入れて竹酢を少ししみ込ませてます。
　　　　　　　　　　

 隙間風の多い建物はちょっと苦しいかもしれません。古民家に住むＳご夫婦はぜんぜん効果なしとの事です。　私もアパートの３階では絶対的な効果があったのですが、　あいたん村ではちょっと効果が弱いかも？　

3.農地取得の関するご質問　４月１９日　滋賀県　Ｗ様より
Ｑ：物件の地目が農地法に抵触する、田あるいは畑であった場合、購入した物件の所有権は完全に購入者のものになるのでしょうか。どのように、所有権を移転するのですか。お伺いいたします。

1.農業以外の目的（事業）で地目変更する。（５条申請）
　例えば居宅建築目的で宅地、資材置き場で雑種地、植林にて山林等です。　１５０坪以下であれば、宅地にするのが一般的です。所有権の移転登記は許可が下りれば可能ですが、その目的を実施しないと地目の変更ができませんので、転売するときには困りますね。
Ｑ：これで色々理由をつけて５条申請して許可が得られなかったら、残りの土地について、所有権はどうなるのでしょうか。何か他の手があるのでしょうか。
農地法が絡む時は基本的に「農地法許可が下りなかった時、契約を白紙撤回する」等の特約を付けます。従って、許可が下りないときには売買そのものが成立しませんので所有権に関しても元の所有者のままです。　他に手は無いと思います。
Ｑ：架空の目的で許可申請して、許可が得られなかった場合、仮登記にしておいて、１０年後、民法で言う時効取得にする手があると聞きましたが最後の手段はそうするのでしょうか。
確かに時効取得と言う方法もあるでしょうが、民法と農地法の関係は即答できません。但し、占有する必要がありますので、耕作を続ける必要がありますね。でも、10年と言う歳月をついやすのであれば、3条申請にて取得する方法を選ぶべきです。　（仮登記にて途中で相続等が発生すると厄介です。）
 2.農地として所有権を移転する。（３条申請）　現在農業に従事していれば、この３条にて簡単に可能ですが、現実には新規営農として所有する事になります。これには最低の面積が必要です。場所によりますが、３反〜５反（３００坪/１反）です。・・・これは利用権設定で不足分は借地補充できますので、ある程度その気があれば、十分可能です。（兵庫県は少し審査が厳しい）　まとめると、菜園程度の面積を対象とするなら、５条にて地目変更し全体で１５０坪を大きく越える時は３条申請です。
　よくあるケースで宅地と家屋に農地が１００坪ほど付いている場合が最も難しいのですが、利用権設定にて３条申請以外ありません
Ｑ：私もこうした場合どうなるのかとても疑問に思っていました。先の時効取得についてはどうでしょうか。
余りお奨めできません3条申請の方が早く、簡単ですし、仮登記で10年間の権利が保証できるとも限りません。
　逆に考えると農地は取得でなくて、借地にて確保する事をお奨めします。
Ｑ：田舎暮らしをしたい、更には今後インフレになる可能性が大きいため、完全な所有権を主張できる資産として、老後の緊急時に利用したいと考えるのはそもそも間違いなのでしょうか。５条でも３条でも許可が下りない場合、一般的にはどのようにされるのか、お伺いいたします。
　今後景気がどう変動するかは誰にも分かりませんが、資産として農地を取得する事も投資と言う観点からすると有効かも知れませんね！とにかく農地法に関しては許可が下りないと所有権移転登記はできません。如何に許可が下りる方法を選ぶかと言うことになります。

2.田舎の地価
　５０００坪もある山林が非常に安価で、広告に載る事がありますね、坪単価にすると500円〜１０００円以下になるのです。私達の扱う物件にも幾つかあります（例えばａ００１０２やａ００１０３等）物件の分類としては「遊びの山」としてありますが、その語源は明確でないですね。・・・反省！　そんな物件の見学希望者様からの質問で良くあるのが、*道は付いていますか？*水道は引けますか？*電気は？建築は？と言うものです。本ＨＰの物件分類にも有りますように、建築が可能な生活便利な条件が揃う程、地価は高くなります。安いと言う事はこの条件が揃わないと言うことになります。そこで、私の勝手な試算ですが、求める条件と地価との比較表を作って見ました。参考にしてください。

山林の場合（坪数は５００坪〜１００００坪位まで）

◎確保済み　○容易に確保可能　△費用が掛かるが可能　×不可能
水道 井戸 沢水 電気 進入路 平坦部分 法規制 建築 坪単価（円）
× × × × × × × × 500以下
× △ △ △ × △ ○ △ 500〜1000
× △ △ △ △ △ ○ △ 1000〜
× △ △ ○ ○ △ ○ △ 2000〜
△ △ △ ○ ○ ○ ○ ○ 3000〜
○ △ △ ○ ○ ○ ○ ○ 5000〜

*沢や池、向き、日当たり、眺望、寒暖等で差が出ます。以上は最低ラインとして見てください。
温暖な地域ではこの２倍位になる可能性もあります。

山林分譲地の場合
上記の条件は全て揃っています。区画（１００坪〜３００坪位に）されていますが、自然も十分
残っている所が多いですね。価格帯は坪単価１万円〜３万円位です。
　　　　　　　　　　　　　　　（最近は２万円くらいが中心価格かも知れません）

1.既存宅地申請と証明について
　都市計画区域と言う言葉を知っている人は多いと思います。その中が市街化区域と市街化調整区域、さらに無指定区域に分かれている事も何となくご存知でしょう。市街化調整区域とはその通り、市街化を進める場所ですから、住居の建築が推奨されます。逆に市街化調整区域とは市街化を抑制する区域ですから、特別な場合を除いては一般住宅の建築は出来ません
この特別な場合とは例えば農業に従事する家庭の住居とか、農作物の加工工場等は調整区域であっても許可されます。もう一つ、この市街化区域と調整区域が決る前に実存した住居に関しては、許可されていたのです。それが既存宅地申請制度であり、一般の住居でも大幅な改造や新築が可能だったのです。しかし、法律が変わります。この既存宅地申請の制度が遅くても今年の５月には無くなります。（早いと４月から？）
　移行措置としてその期限までに申請して許可がおりた場合には向こう５年間に限り、大幅な改築や新築が可能になります。その間に又法律が代わる可能性もありますが、このまま行くと、５年後には市街化調整区域には一般の建築物は立てられなくなります。
　但し、無断で建築してしまう人も実際にはおります（これを違法建築物と言います）・・・今回はここまで、続きは次回です。